Ideen, die die Welt verbessern können

Wer ein Problem erkannt hat und nichts zu seiner Lösung beiträgt, ist ein Teil des Problems (Indianerweisheit).

 

Es gibt für fast jedes Problem eine Lösung. Leider werden in unserer Gesellschaft aus eigennützigen Motiven die besten Lösungen ignoriert oder sogar unterdrückt. Auf dieser Webseite möchte ich gute und nützliche Ideen vorstellen und lade jeden Leser dazu ein, mir per E-Mail seine Verbesserungsvorschläge und Ideen zuzusenden, damit ich diese auf meiner Homepage mit veröffentlichen kann. Manchmal sind die einfachsten Lösungen die Besten.

Bisher behandelte Themen:

Energetische Modernisierung, PKW-Maut, Subventions-Perpetuum-mobile und bezahlbare Mieten.

Stichwort:

Energetische Modernisierung

Das Problem:

Die energetische Modernisierung führt zu extremen Mietsteigerungen zulasten der Mieter, ohne dass auch nur ansatzweise im gleichen Umfang die Energiekosten sinken.

Die Lösung: 

Nachfolgend ein sozial gerechter Finanzierungsvorschlag zur energetischen Modernisierung:

Wenn man die Kosten für die energetische Modernisierung sozial gerecht verteilen möchte, dann darf die Mieterhöhung für die Mieter nicht höher ausfallen, als durch die Modernisierung an Heizkosten eingespart wird. Das geht nur, wenn man sich von der nicht mehr zeitgemäßen Modernisierungskostenumlage von 11 Prozent der Kosten jährlich verabschiedet und diese auf 3,33 Prozent jährlich beschränkt. Bei der Finanzierung der Maßnahmen müssen alle Beteiligten in ein Boot. Mieter, Vermieter und Staat.

Folgendes Finanzierungskonzept wäre erstrebenswert und möglich:

Mieter:

Die Mieter tragen die Kosten der Modernisierung (3,33 Prozent der Kosten jährlich) und werden im Gegenzug durch die Energieeinsparungen entlastet.

Vermieter:

Der Vermieter organisiert die bauliche Maßnahme, beantragt das Förderdarlehen und leitet 30 Jahre lang die von den Mietern gezahlten Darlehnstilgungen an den Staat weiter.

Der Staat:

Der Staat stellt aus einem revolvierenden Fonds heraus zinslose Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer jährlichen Tilgung von 3,33 % zur Verfügung. Nach 30 Jahren ist das jeweilige Darlehen vollständig getilgt.

Welche Vorteile ergeben sich für die Beteiligten?

Mieter:

Für die Mieter ist die energetische Modernisierung weitgehend kostenneutral. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Mieter nicht durch überhöhte Mieten aus ihren Wohnungen verdrängt werden.

Vermieter:

Für die Vermieter sind die Modernisierungskosten in den ersten 30 Jahren ein durchlaufender Posten. Nach dieser Zeit profitieren sie von der höheren Miete und haben somit eine zusätzliche Einnahme. Gleichzeitig erhöht sich der Wohnwert und die Attraktivität der Immobilie.

Der Staat:

Der Staat erreicht seine Klimaziele und sorgt gleichzeitig dafür, dass die Mieten der Mieter bezahlbar bleiben. Gleichzeitig profitiert der Staat durch Steuern, insbesondere durch die 19-prozentige Mehrwertsteuereinnahme von den Baumaßnahmen. Durch den Einsatz eines revolvierenden Fonds wird auch für den Staat nach einer bestimmten Zeit die Maßnahme kostenneutral und er profitiert durch regelmäßige Steuereinnahmen des Finanzierungsmodells.

Die vorgeschlagene Finanzierung ist für alle Beteiligten ein Win-Win-Modell. Bei dieser Art der Finanzierung gibt es nur Gewinner.

Günter Dawid, Berlin den 12.02.2017

Stichwort:

PKW-Maut

Das Problem:

Die geplante PKW-Maut ist ein bürokratisches, uneffektives und teures Monster.

Die Lösung:

Man erhöht die Mineralölsteuer um einige Prozentpunkte und bezahlt verursachergerecht von den Einnahmen den Autobahnbau.

 

Günter Dawid, Berlin, den 11.10.2017

Stichwort:

Die ultimative Finanzierung von nachhaltigen Projekten

Das Problem:

Grundsätzlich kann man einen Euro nur einmal ausgeben.

Die Lösung:

Dass es auch anders geht, zeigt das Subventions-Perpetuum-mobile

Das Subventions-Perpetuum-mobile funktioniert folgendermaßen:

Man eröffnet einen revolvierenden Fonds (ein Konto) in den man den benötigten Projekt-Darlehensbetrag einzahlt. Anschließend vergibt man aus dem Fonds heraus das zinslose Projektdarlehen an den 1. Darlehnsnehmer. Dieser zahlt, Monat für Monat, bis zur vollständigen Tilgung, die Darlehensraten an den Fonds zurück. Nach vollständiger Tilgung befindet sich im Fonds wieder der ursprüngliche Darlehensbetrag. Dieser kann nun an den 2. Darlehnsnehmer vergeben werden. Nach der Darlehnstilgung des zweiten Darlehens kann ein drittes Darlehen vergeben werden usw. Wenn man das Geld nicht aus dem revolvierenden Fonds abzieht, läuft die Darlehensvergabe bis in alle Ewigkeit endlos weiter.

Dies ist der Beweis, dass man einen Euro nicht nur einmal, sondern mehrmals ausgeben kann. Der Nutzen des eingesetzten Geldes erhöht sich bei diesem Finanzierungsmodell sensationell bis ins Unendliche.

Das Grundmodell des Subventions-Perpetuum-mobile hat den Nachteil, dass man bei gleichhohen Darlehensbeträgen erst die vollständige Tilgung abwarten muss, bis das nächste Darlehen vergeben werden kann. Das kann je nach Darlehenslaufzeit 10, 20 oder 30 Jahre dauern. Dieses Problem lässt sich jedoch ganz leicht lösen, indem man den Fonds mit mehr Geld ausstattet und zeitgleich mehr Darlehen vergibt. Je mehr Darlehen zeitgleich vergeben werden, desto höher sind die monatlichen Zahlungsrückflüsse an den Fonds und je eher können durch Zahlungsrückflüsse weitere Darlehen vergeben werden. Ab einer bestimmten Fondsgröße kann jeden Monat mindestens ein weiteres Darlehen vergeben werden und je mehr Geld darüber hinaus in den Fonds eingezahlt wird, desto mehr Darlehen können monatlich vergeben werden.

Der Anwendung dieses sensationellen Förderungsmodells sind keine Grenzen gesetzt. Am nachhaltigsten lässt es sich jedoch bei der Finanzierung von selbstgenutzten Wohnimmobilien einsetzen.

 

Günter Dawid, Berlin, den 18.10.2017

 

 

Stichwort:

Bezahlbare Mieten

Das Problem:

Wir brauchen dringend ein Grundrecht auf bezahlbares Wohnen und Wohnungen dürfen nicht zum Spekulationsobjekt werden. Für immer mehr Menschen in unserem Land werden jedoch spekulationsbedingt die Mieten immer unbezahlbarer. Bezahlbare Mieten sind in erster Linie nicht eine Frage der Finanzierbarkeit, sondern eine Frage des politischen Willens. Die politischen Parteien sorgen für die gesetzlichen Rahmenbedingungen und haben es in der Hand, ob die Mieten stabil bleiben, oder sich zum Nachteil der Mieter permanent erhöhen. Im Augenblick sind die politischen Weichen auf beschleunigten Mietanstieg gestellt.

Die Lösung:

Wenn man die Mieten nachhaltig, also auch für zukünftige Bewohner der Mietwohnungen, bezahlbar halten will, dann muss man sich von der Subjektförderung (individuelle Mietzuschüsse) verabschieden und zur Objektfinanzierung mithilfe eines zinslosen revolvierenden Immobilienfonds übergehen. Darüber hinaus muss der Wohnungsmarkt der Spekulation entzogen werden und staatliche Wohnungsunternehmen müssen wieder gemeinnützig werden.

 

An dem nachfolgend aufgeführten Beispiel soll aufgezeigt werden, wie man mithilfe eines revolvierenden Fonds die Wohnungsmieten nachhaltig senken und niedrig halten kann.

 

Erwerb eines älteren Miethauses (über 32 Jahre) mit 24 Wohnungen a. 70 m²

 

Beispiel: Kaufpreisermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Grundmiete je m²:      6,00 Euro

Gesamtwohnfläche:    1.680 m²

Jahresgrundmiete:       120.960,00 Euro

Kaufpreis:                   1.935.360,00 Euro (das sechzehnfache der jährlichen Grundmiete)

Kaufpreis je m²:          1.152,00 Euro

 

Finanzierung mit einem revolvierenden Fonds:

Kaufpreis / Darlehen:                               1.935.360,00 Euro

Laufzeit:                                            30 Jahre (360 Monate)

Zinsen:                                                                    0 Prozent

Monatliche Tilgung für das ges. Haus:           5.376,00 Euro

Monatliche Tilgung je Whg.                              224,00 Euro

Monatliche Tilgung je m²:                                      3,20 Euro

 

Senkung der Miete von 6 Euro um 1,28 Euro auf 4,72 Euro

Monatliche Miete je m² (Tilgungsanteil):              3,20 Euro

6 % Verwaltungskosten je m² monatlich:              0,36 Euro

Instandhaltungskosten. für Häuser ü. 32 J. mtl.:   1,16 Euro

Summe / Grundmiete:                                            4,72 Euro

Grundmiete monatlich bei 70 m²:                      330,69 Euro

 

Bei diesem Rechenbeispiel verringert sich die Miete von 6 Euro um 1,28 Euro auf 4,72 Euro je Quadratmeter monatlich. Da über die gesamte Laufzeit des Darlehens die Zinsen 0 Prozent betragen, bleibt der monatliche Tilgungsanteil mit 3,20 Euro je Quadratmeter 30 Jahre lang unverändert. Lediglich die Verwaltungskosten und die Rückstellungen für Instandhaltungskosten können in dieser Zeit inflationsbedingt steigen.

 

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens nach 30 Jahren könnte man sich überlegen, ob man die Grundmiete der Wohnungen noch weiter senkt oder ob man mit den Mieteinnahmen andere Wohnungen, die teurer erworben wurden, quersubventioniert.

 

Bei diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass ein gemeinnütziges Wohnungsunternehmen das Haus gekauft hat und das Unternehmen von der Grunderwerbssteuer befreit wird bzw. ist und die Grundbuch- und Notargebühren aus vorhandenem Eigenkapital des Unternehmens beglichen werden.

 

Wie kann man das Ganze finanzieren? In Jahr 2017 hat der Bund den Ländern 1,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt. Diese Mittel könnten jährlich für den Häuserankauf verwendet und in einen revolvierenden Fonds eingezahlt werden, aus dem heraus man die zinslosen Darlehen vergibt. Für 1.5 Milliarden Euro könnte man in Anlehnung an das oben aufgeführte Rechenmodell jährlich 775 Häuser mit insgesamt 18.601 Wohnungen aufkaufen und die Grundmiete weitgehend dauerhaft auf 4,72 Euro senken. Schon nach einem Monat fließt durch Darlehenstilgungen so viel Geld an den Fonds zurück, dass man von diesem Geld 2 weitere Darlehen zum Häuserkauf vergeben kann. Dieser Effekt wiederholt sich Monat für Monat und endet nie. Durch den revolvierenden Fonds erhöht sich nach einiger Zeit die Anzahl der monatlich zu vergebenden Darlehen immer weiter. Je mehr Geld der Staat für dieses Wohnungsaufkaufmodell zur Verfügung stellt, desto mehr Häuser und Wohnungen können aufgekauft und in ein vor Mieterhöhungen geschütztes Wohnungssegment überführt werden.

 

Günter Dawid, Berlin, den 13.11.2017

 

Geplante Themen: Staatsfinanzierung, Sozialer Wohnungsbau, Verhinderung von Steuerflucht und Rente.